【退休规划必知】想要靠新加坡REITs所创造的被动收入退休吗?有哪些风险?如何购买?一一告诉你

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受Covid19疫情影响, 许多银行纷纷降息。定期存款的超低回报率将使我们的资金赶不上通货膨胀的速度而贬值,从而把我们辛苦累积的积蓄一点一滴的蒸发掉。如果继续把钱放在定期存款户口只会让你的钱更加缩水,越存就越穷,想靠现有积蓄退休难上加难。   





【免责声明】这篇只是投资股票分享,没有买卖建议。投资有风险,过去的股票表现并不能保证将来的结果。投资者投资前务必做好功课,了解产品与其风险才做出交易决定。

规划退休 打造稳定的被动收入 
Generate Steady Passive Income for your retirement   


想要规划退休建立稳定被动收入,我们需要寻求一个同时具备稳定配息及资本增值的投资工具。应该会有很多人会想到可以买房养老,当包租公、包租婆。 没错,一般来说房价、租金增长通常和通胀是成正比的,因此投资房产可以很好地对抗通货膨胀。而且把房子租出去 每个月还有稳定的收入。但是投资房地产不是件简单的投资,需要有一定的本钱。 

Lobang姐姐今天就要介绍另一种房地产投资不需要太多本钱,也能让小资族的你我都能轻易就当起包租公包租婆,那就是REITs(房地产信托)

什么是REITs ?What Are REITs?


REITs又叫房地产投资信托基金。 简单来说,就是集合大家的资金去投资可产生收益的房地产资产组合。 
这些资产可以是: 
购物中心、 
办公楼、 
仓库、  
酒店 
甚至是数据中心(data centre) 。 



其收入有租金、停车费或管理费用等。而资产组合产生的收入 (主要是租金收入) 会定期分配给投资者。 有别于普通的股票,根据新加坡的税收政策,REITs必须将至少90%以上的收入,当做股息(Dividend)发放给REITs持有人,所以稳定的股息收入是REITs的一大特色。  
而这项稳定的收入来源,更使得REITs成为喜欢股息、现金流的投资者及退休人士的投资首选。


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为何投资REITs?Why invest in REITs?



  1. 高股息:目前新加坡REITs的回报率每年平均处于4-8%之间,对于寻找被动收入的投资者而言,是一种极不错的选择。 
  2. 分散投资:一般民众很难一次买入几栋房地产,但透过REITs可以让投资者一次成为几栋房产的股东,实现分散化,减低投资风险。 
  3. 低入门槛: 比起不动产,REITs的投资成本确实来得低。
  4. 流动性高: 与不动产相比,REITs较容易脱手,即时套现。


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REITs的风险有哪些?What are Risks of REITs?


任何一种投资产品,都存在风险。REITs的潜在风险如下:  

  • 市场波动:与股票一样都是在交易所上市,价格也都会受市场条件的影响上下波动。如2020年3月,REITs受冠病疫情影响而被抛售,而造成价格严重下跌。如:Frasers Logistics&Commercial Trust就从3月2日 $1.27的高点跌至3月23日的$0.665,跌幅近50%。  

  • 收益率不能保证:尽管REITs必须分配其收入的90%,但所派发的股息可能会根据REIT的租金收入而有所波动。例如,由于COVID-19的影响,公司倒闭了,空的商店意味着没有租金收入,REIT的收益率因此会降低。

为何越来越多人热衷于投资新加坡S-REITs?
Why S-REITs so popular?


  • 新加坡S-REITs的总体表现居于世界前列 
  • 至今已发展成亚洲的第二大,全球第三大REITs市场。在亚洲仅次于日本。 
  • 除了新加坡本地的房地产,大部分S-REITs都还有投资境外房地产,遍布多个国家如澳洲、美国、中国、马来西亚及欧洲等。 
  • S-REITs种类多样化。

如果你对美国REITs感兴趣,可阅读👉:【2021美股投資】不動產投資信託(REITs)是什麼? 



新加坡有哪几种我们可以投资的REITs?
What are the types of REITs you can invest in?


根据房地产用途的不同,S-REITs被分为以下几大类型:

 

零售类REITs (Retail REITs) 

Retail-REITs

该类REITs主要投资在我们经常光顾的购物shopping mall如:Bugis Junction, Raffles City,Northpoint City, Causeway Point等。 但由于冠病疫情打击下,就连新加坡老牌百货公司Robinson都宣布停业,而且不只这一家停业,由此可见零售业受到不小的影响。
相对市中心商场,规模较大的邻里商场或许会比较快复苏。想要投资零售REITs的朋友最好是亲自到商场走一走观察,才决定是否要投资。 
例子:CapitaLand Mall Trust,Frasers Centrepoint Trust 

工业/物流类REITs (Industrial REITs) 

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该类REITs所持有的资产如:数据中心(data centre) 、工业园区或仓库(warehouse) 等。随着民众对电子商务的需求不断增加,一些电商业者对仓库的需求也有增无减,从而推动物流产业需求上涨。 另外,疫情下使得数码科技的使用大幅提升,数据中心(data centre)因而备受投资者们的青睐,是今年涨幅最大的REIT种类。 可见,工业/物流类REITs有较大未来发展前景。 
例子:Ascendas REIT,Mapletree Industrial Trust 


商业办公类REITs (Commercial REITs) 

Commercial-REITs

该类REITs主要投资在商业办公楼, 如Marina Bay Financial Centre, One Raffles Place等。随着在家办公有变成新常态的趋势,对于办公楼的需求未来有可能会有下降的趋势。 但是,由于仍有许多工作还是需要在办公场所完成的,因此办公室和办公大楼应该不会太快没落。 
例子:CapitaLand Commercial Trust, Mapletree Commercial Trust

医疗类REITs (Healthcare REITs) 

Healthcare-REITs

随着新加坡人口老化及当前COVID-19疫情的持续加剧,我们用于医疗保健的开支随之不断地增加,相关产业呈现巨大的潜力。与其他REITs相比,医疗类REITs最大优势是固定的租户和超长期的租约。 该类REITs所持有的资产如:医院, 医疗中心,疗养院和康复中心等。 
例子:Parkway Life REIT 


酒店/度假村类REITs (Hospitality REITs) 

Hospitality-REITs

故名思义这个REITs就是投资酒店,度假村的。由于目前跨境旅游依然受阻,酒店/度假村类 REIT 的复苏速度,会比其他REIT来得缓慢,可能需要更长的时间回复正常。
例子:Frasers Hospitality Trust, Far East Hospitality Trust







如何挑选优质的S-REITs?How to pick the best Singapore REITs?


你可以根据以下10个指标来挑选: 

1.保荐商的实力 (Quality of Sponsor ) 


拥有著名保荐商的REIT往往会获得更大的资本收益和更大的交易量。而且保荐商有支持旗下REIT的作用,能给予优先收购权或提供物业给旗下的REITs收购。因此,在挑选REITs时,最好选择有strong sponsor的REITs。
 
新加坡比较有名且实力强大的保荐商有CapitaLand, Mapletree 及Frasers 等等。




2.总收入和净财产收入,派息稳定上升 (Income, revenue, and DPU growth ) 


投资者应该寻找总收入和净财产收入(NPI)持续增长的REIT。
 
此外,投资者也必须注意派息是否每年稳定上升。其年度DPU增幅最好是至少与通货膨胀差不多或更高,而且这种情况最好持续维持至少五年以上。 

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3.多元化REITs (Diversified REITs ) 


多元化的REITs可能同时持有由办公地产和工业地产组成的投资组合。还有另一个意思是指租户多元,也或者是指地区市场分散。


投资者要特别注意选择reits 的时候,最好不要选择那些单单只依赖一个租户为收入来源的REIT。这样风险比较高,万一该租户迁出,就会对DPU带来不小的冲击。 


同样的道理,也最好选择在多国拥有物业的REIT,这会比集中在某个国家的REIT来得好,可以分散风险。 



4.财务杠杆比率少于40% (Gearing Ratio of Below 40% ) 


可以这样理解:就是一般人买房子要给头期比如20%好了,那么我们负债率就是80%。 

而新加坡金管局对reits的要求是负债率必须低于45%,就是这个企业买入这个物业时必须支付55%的头期。

简单来说,Gearing ratio越高,代表公司的负债比率就越高。 一般上,负债率如果可以维持在40%以下,相对而言是较安全的。



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5.利息保障倍数大于5倍 (Interest Coverage Ratio of Above 5x) 


Interest Coverage Ratio 意思是赚的钱是支付的贷款利息的多少倍。这个比值越高,说明企业还不起钱可能性就越低。一般上,REITs的比值在5倍或以上,基本上都是安全的。 


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6.健康的出租率 (Healthy Portfolio Occupancy Rate) 


投资的物业必须有良好健康的出租率。

租赁等于租金收入,出租率越高,REIT赚取的租金收入就越多。这样作为投资者的我们才有好的收益。 


7.续租租金呈正增长 (Positive Rental Reversions) 


投资者也得留意所投资的物业必须能留住优质租户、并同时吸引新租户进驻,这样才能使新增租约和续租租约租金都呈现出健康良好的增长。 

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8.未来发展 (Presence of Growth Prospects) 


物业的未来发展也很重要,投资者需留意物业是否有翻新、转型或优化计划。


9.Price-To-Book比值在合理范围 (Acceptable Price-To-Book Ratio) 


选择Price-To-Book比值在合理范围的REITs。

投资者应该选择买入“便宜”的REITs。就如同我们买名牌包包那样,我们都会等它减价时买入。买REITs也一样,应该在它相对合理或便宜的“好价格”时买入,才能有更好的收益。 



Price-To-Book Ratio



要知道REITs是否便宜就得看它的Price-To-Book比值。

一般来说,比值小过1,表明物超所值。比值大过1,就是现在你付的价格是比较贵。 

当然这只是一个参考值,REITs的价格到底是否被高估或低估,我们还必须更深入地研究其财务报表和未来前景。 



10.股息获益率在5%以上 (Distribution Yield of Above 5%) 


投资者买REITs主要是因为它带来的高股息。所以在选择REITs时,最好选择股息获益率是在5%以上的。

如何购买S-REITs? How to Invest in S-REITs?


1.直接买REITs


像股票一样买卖, 所以只要开设劵商户口,就可开始交易了。

如果你想要操作平均成本法(Dollar-Cost Average),交易次数频繁想节省佣金的话,
可以考虑低佣金的券商,如Interactive Brokers、老虎证券、富途证券(新加坡)等等。


值得一提的是,最近刚登陆新加坡的Webull微牛证券目前有特别优惠,3年免佣
以新加坡股为例, 如果你买价值 SGD 1,000的股票,你只需要支付约SGD 0.50平台费。
因此,想要投资新加坡股的朋友,Webull微牛证券是目前价格相对较低的券商。

但是如果你想让你的S-Reits 存放在CDP户口,则需要开多一个CDP户口。可选择的劵商有Poems, DBS Vickers等等。 
 



2.购买REITs ETF


除了不同类型的REITs, 投资者也可选择购买REITs ETF 。 
目前新加坡有3种REIT ETFs: 
  • Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF, 
  • NikkoAM-Straits Trading Asia ex Japan REIT ETF。 
  • Lion-Phillip S-REIT ETF 
不过,这些REITs ETF上市时间不长,仅3-5年的时间,而且流动性较低。我自己是比较倾向自己选择自己要买的reits。 



3.透过Syfe购买


如果你真的不知道要选择哪些REITs, 是完完全全的投资小白的话,则可考虑Syfe。
这是robot advisor, 新加坡唯一提供REIT投资组合的投资理财机器人,可自动帮你选择投资哪些REITs。这也许是投资REITs的最简单方法了。  

目前,Syfe提供了两种REITs投资组合选项:
  • 100%REITs选项 (100% Reits) 
  • 附有风险管理的REITs选项 (Reits with risk management ) 
它使得投资小白也可开始投资REITs。 

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总结(心得感想与免费股票赠送好康):

适当加入不同投资工具在投资组合里,对于投资者来说是好的。 REITs的特色是提供高股息和稳定的现金流,因此非常适合给有为退休做打算的人,用以打造退休后稳定的被动收入。 另一方面,REITs与股票的相关性底,所以是很好的避险工具。适当加入投资组合中,可以做到分散风险的作用,这将会为你的投资组合加分不少喔!

不过任何一种投资都有一定风险的。 

📍温馨提醒:在您做任何的投资前,应该对自己的风险承受能力进行评估,并了解投资工具所涉及的风险,从而让自己在投资路上可以更加安全。


另外,如果你也想要投资新加坡REITs的话,这边有个好消息,富途、老虎和 uSMART这三家券商都可以让你交易新加坡Reits, 而且目前都有送股票活动,详情如下:


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**以上图片部分取自pixabay。

4 Comments

  1. 想請問一下台灣人透過這些券商買新加坡RETIS需要繳稅嗎?

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    1. 您好,交易新加坡市場的股票新加坡政府將收取7%的GST(消費稅)。

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  2. 我是新手,请问现在是投资股票的时机吗?还是应该再等等呢?

    回复删除
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    1. 看你投资的是什么股票。而且每个投资者都有不同的投资目标和承担风险能力也不同,不能一概而论。谢谢!

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