近年来，工业/物流类房地产投资信托 (Industrial REITs)成了新加坡REITs的一个热门分支。
在新交所上市的REITs中，就有9只是与工业、数据中心和物流相关的REITs，地域涵盖新加坡、马来西亚、越南、日本、韩国、中国内地、香港、澳大利亚、美国、英国、德国及荷兰。
其中，市值最大的三只工业信托是腾飞房地产信托（Ascendas Reit）、丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)和丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）。
续上一篇介绍了新加坡REITs及其的几种类型, 这次lobang姐姐将深入介绍新加坡工业/物流型REITs这一类型的REITs。除了让你了解何谓工业/物流型REITs及为何受投资者青睐，也将分别介绍目前新交所市值最大的三只工业/物流型REITs。
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何谓工业/物流型REITs？
工业/物流类房地产投资信托 (Industrial REITs)持有并管理工业设施，并将这些设施中的空间出租出去。此类型REITs专注于的物业，如仓库(warehouse)、配送中心和数据中心(data centre)等等， 并在电子商务中发挥着重要作用，满足物流及企业数字化发展的需求。
为何工业/物流型REITs如此受投资者青睐？
在疫情影响下,民众转为在线上购物，这让电商业者对仓库有较大的需求，从而带动了物流产业的需求上涨。
另外，越来越多人居家办公，使得数码科技的使用大幅提升，也因此推动了数据中心(data centre)的需求激增。这些因素使得工业/物流REITs成了近年来REITs的一个热门分支。
新加坡工业/物流型REITs有哪些？
- AIMS APAC REIT (SGX:O5RU)
- ARA LOGOS LOGISTICS TRUST (SGX:K2LU)
- ASCENDAS REAL ESTATE INV TRUST (SGX:A17U)
- EC WORLD REIT (SGX:BWCU) ESR-REIT (SGX:J91U)
- FRASERS LOGISTICS & COMMERCIAL TRUST (SGX:BUOU)
- MAPLETREE INDUSTRIAL TRUST (SGX:ME8U)
- MAPLETREE LOGISTICS TRUST (SGX:M44U)
- SABANA SHARI'AH COMPLIANT REIT (SGX:M1GU)
其中，市值最大的三只工业信托是腾飞房地产信托（Ascendas Reit）、丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)和丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）。
腾飞房地产信托（Ascendas Reit, SGX:A17U）
网站： https://www.ascendas-reit.com/en
上市时间：2002年11月
股息收益率：4.9％ （数据截至26/8/2021）
10年期年化总回报率：10. 4%（数据截至26/8/2021）
腾飞房地产信托（Ascendas Reit)是新加坡首个也是最大的商务空间和产业地产投资信托。截至2021年6月，它的市值已经达到S$15 billion，共有212物业。其中，96个物业在新加坡，37个物业在澳洲，49个物业在英国，及30个物业在美国。
腾飞房地产信托（Ascendas Reit)是由腾飞基金管理（新加坡）公司（Ascendas Funds Management (S) Limited）管理，该公司是亚洲最大的多元化房地产集团之一的凯德集团(CapitaLand Limited)的全资子公司。凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团。
腾飞房地产信托(Ascendas Reit)的投资组合横跨多元房地产类别，包括商业与科技园区、高规格工业、数据中心、轻工业和物流配送中心等等。其中，商业与科技园区的物业邻近地铁站。高规格工业、轻工业的物业则在主要住宅区附近。而物流配送中心则靠近机场与海港。由此可见，Ascendas Reit所拥有的物业都是在不错的地段。
腾飞房地产信托(Ascendas Reit)也拥有租户多样化的优势。截止2021年6月30日，Ascendas Reit拥有租户超过1520租户，只有少数是大租户。而前10大客户仅占其每月投资组合总收入的19%。此外，单一物业没有超过该REIT每月总收入的3.5%。因此，对单一租户的依赖性较低。
腾飞房地产信托(Ascendas Reit)被纳入多个指数上市，其中包括新加坡海峡时报指数（STI）及摩根士丹利资本国际公司（MSCI）指数。
丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust, SGX:M44U)
网站： https://www.mapletreelogisticstrust.com
上市时间：2004年
股息收益率：4.1％ （数据截至26/8/2021）
10年期年化总回报率：16%（数据截至26/8/2021）
丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust)是新加坡一家投资于物流房地产投资组合的房地产信托, 也是亚洲首隻专注于物流产业投资的REITs。
截至2021年6月30 日，它的市值已经达到S$10. 7billion，共有163物业。其中，52个物业在新加坡，9个物业在香港行政特区，30个物业在中国，18个物业在日本，18个物业在韩国，12个物业在澳大利亚，15个物业在马来西亚，7个物业在越南，及2个物业在印度。
丰树物流信托由丰树物流信托管理有限公司管理，该公司是丰树产业私人有限公司（Mapletree Investment Pte Ltd）的全资子公司，是个拥有庞大规模，资本充足的企业，其总资产规模仅次于腾飞瑞资（Ascendas REIT）。
丰树物流的物业（Mapletree Logistics Trust）组合在房地产类别上较为单一、不太多元，其物业组合主要以仓库和批发中心构成。另外，其拥有较高租户集中性风险。 截止2021年6月30日, 前10大客户占其每月投资组合总收入的25. 6%。其中，最大租户为CWT私人有限公司租金占总营收的7.2%，因此存在一定租户集中性风险。
然而，物流业在疫情下表现稳健，促使丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）截至2021年6月底第一财季的每单位派息增长5.7％, 达2.161分。
丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust, SGX:ME8U)
网站： https://www.mapletreeindustrialtrust.com/
上市时间：2008 年 1 月 29 日
股息收益率：4.5％ （数据截至26/8/2021）
10年期年化总回报率：16.7%（数据截至26/8/2021）
丰树旗下还有另一只Reit也是工业信托,那就是丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust) 。它由丰树工业信托管理有限公司管理, 一样是丰树产业私人有限公司（Mapletree Investment Pte Ltd）的全资子公司。
相比丰树物流信托, 丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)主要投资策略是投资于新加坡本地能产生现金流的工业地产，以及美国的数据中心(Data Centres)。
截至2021年3月31日，它的市值已经达到S$6.8billion，共有115物业。其中，87个物业在新加坡，28个物业在北美。
Mapletree Industrial Trust的投资组合涵盖6个物业板块，包括数据中心(Data Centres),高科技建筑、园区房产、厂房、堆叠/倾斜建筑和轻工业建筑。这些物业大多数都是坐落于与主干道、高速公路和大众捷运系统相连的地段。
另外，截止2021年3月31日，Mapletree Industrial Trust拥有租户超过2000租户。而前10大客户占其每月投资组合总收入的33.3%。其中，最大租户为HP租金占总营收的7.3%，因此也是存在一定租户集中性风险。
不过，Mapletree Industrial Trust的客户群体是健康且趋于稳固的，它的租户包括《财富》世界 500 强（Fortune Global 500）公司、及在纽约证券交易所（NYSE）或纳斯达克（NASDAQ）上市的公司如：美国电话电报公司（AT&T）、美国先锋集团（Vanguard Group）、美国电信公司(Equinix)等。他们都是优质的成熟租户，租约期较长，回报的稳定性相当高。
还有，值得注意的是2021年5月，Mapletree Industrial Trust宣布计划收购美国 18 个州的 29 个数据中心, 并于6月发售附加股（Rights Issue），以筹集资金。如果收购完成，Mapletree Industrial Trust的资产规模将从原来的（截至2021年3月31日）S$6.8billion增至S$8.6billion。而数据中心的资产规模也将由 S$2.8 billion增加到 S$4.6 billion，占总资产的53.6％。这将使它在亚太区上市的REITs当中，成为最大的数据中心持有者之一。而这29 个数据中心大部分属于永久地契。
S-REITs怎么买? How to Invest in S-REITs?
目前购买新加坡REITs有2个管道。第一种方式需要开新加坡CDP账户＋券商账户。第二种是只需要开券商账户即可。它们之间的差别在于一个是股票存在自己名下的CDP账户，收费较高。另一个是股票存在券商的Custodian账户，收费较低。更多差异与详情如下2篇文章都有提到：
1.股票存入CDP账户的各券商比较：
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总结：
由于疫情促进了数码科技以及电子商务的发展，因此目前凡持有数据中心、仓库和物流配送中心相关的工业REIT都是比较受看好的REIT。 虽说工业REIT的整体估值已称不上便宜，但在低利率大环境之下，仍然具有一定的吸引力，相信中长期仍可以带来稳健收益率的。
不过任何一种投资都有一定风险的。
温馨提醒：在您做任何的投资前，应该对自己的风险承受能力进行评估，并了解投资工具所涉及的风险，从而让自己在投资路上可以更加安全。
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**以上图片取自Ascendas Reit, Mappletree Logistic Trust, Mappletree Industrial Trust官网。
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