【新加坡REITs系列】零售房地产投资信托(Retail REITs)

Retail-S-REITs-1

Sharing is caring! 
零售房地产投资信托 (零售REITs) 是 2020 年受 COVID-19 大流行影响最严重的行业之一。但随着疫苗接种计划扩大和社交距离措施进一步放宽,零售 REITs表现有望回升。 续上一篇文章介绍工业REITs,这次Lobang姐姐要带大家认识零售房地产投资信托(Retail REITs),分别讨论零售REITs的优势及投资零售 REITs 的可能会有的风险,还有新交所有哪些零售REITs。 

如果你对这些内容有兴趣的话,请继续往下阅读吧! 






【免责声明】本文为资料整理分享,无任何投资建议。投资必定有风险,过去的股票表现并不能保证将来的结果。投资者投资前务必做好功课,了解产品与其风险才做出交易决定。

何谓零售REITs (Retail REITs) ?


零售REITs从事对购物中心的开发、持有、租赁、管理和经营。他们是从向租户收取的租金中赚钱。简单来说,可以理解为将许多新加坡知名的购物中心包装进了零售REITs。当投资者的你买入这些REITs,就等于直接投资多个购物中心。投资者不需要很多资金,就能以负担得起的价格投资各种商业地产,以产生被动收入。 

零售REITs (Retail REITs) 可以算是所有REITs 类别中最适合投资新手的入门REITs。零售REITs最大的优势是它管理的物业是大家非常熟悉的购物中心shopping mall。简单来说,你只需去到这些购物中心逛一逛,就可以简单大略地判断这家购物中心是否值得投资。
  

零售REITs(Retail REITs) 的优势


  • 特定的租户类型:商业购物中心一般会寻求将至少一个或两个主力租户,这些主力租户通常是知名的零售连锁店或百货公司,且通常是拥有稳定现金流的成熟公司,极不可能拖欠租金。再来,这些主力租户会为商业购物中心引来了人流,从而使到该物业的其他租户也受益。而这样的购物中心,承租率就比较高,比较不会有店面租不出去的问题。也因此为REIT 提供了较稳定的租金收入。
  • 任然存在一定的市场需求:虽然许多商家开始转向线上经营。但是无可否认的,一些服务性行业如美容美发、按摩、餐厅、KTV等等是永远无法被网络替代的,还是需要实体店来服务顾客。其中,就实体店中的餐饮业而言,即便外卖行业已十分普遍,但就用餐环境和口感,外卖是无法取代实体店。而且,喜欢亲自购物依然大有人在。因此,实体店任然有其存在的需求。

投资零售 REITs (Retail REITs) 的风险


  • 利率风险:由于REITs公司 往往会借很多钱来收购和开发房地产。因此,如果利率上升的话,利息支出和借贷成本就会增加。这将影响REIT公司盈利,从而导致总派息将减少。如果你是一个股息投资者的话,就会影响你的收益。 
  • 经济衰退、电商崛起的风险:零售业受到Covid-19疫情冲击,售卖非必需消费品及奢侈品的零售店将会首当其冲受到影响。当经济不景气时,人们对非必需品的需求往往会下降。 另外,疫情关系让消费者越来越多地在线上购物,这影响了非必需消费品的实体零售店的销售。疫情各种阻断措施的打击之下,许多实体店面撑不下去而纷纷倒闭,导致物业空置率上升,租金收入下降。从而影响投资者的收益。

新加坡零售REITs有哪些?


目前在新加坡上市的 43 支 REITs 中,,就有11支是与零售相关的REITs,地域涵盖新加坡、中国内地、马来西亚、印尼、日本、澳大利亚与美国。

这11支零售REITs如下:

资料来源:  市值 – SGX (截至2021年4月)

在这11只零售REITs中,Frasers Centrepoint Trust是唯一纯粹投资于新加坡物业的新加坡纯零售REITs。

另外,新交所上还有一些是专注于海外市场的跨境零售 REITs,如Capitaland Retail China Trust, Sasseur REIT 和 BHG Retail REIT就是专注于中国市场的,而Lippo Malls Indonesia Retail Trust是专注于印尼市场。United Hampshire REIT则是专注于美国市场。

除了单纯只有商场的纯零售REITs,有些资产组合中还结合商业办公楼,比如CapitaLand Integrated Commercial Trust,Mapletree Commercial Trust,CapitaLand China Trust,Starhill Global REIT,Lendlease Global Commercial REIT等等资产组合中都是同时拥有商场+办公楼的多元化REITs。

接下来,Lobang姐姐将为大家简单介绍新加坡 5 家零售REITs: Capitaland Integrated Commercial Trust、Frasers Centrepoint Trust、SPH Reit、Starhill Global REIT 和 Lendlease Global Commercial REIT。 





凯德综合商业信托(CapitaLand Integrated Commercial Trust, SGX:C38U)



凯德综合商业信托(CapitaLand Integrated Commercial Trust) 的物业结合了零售商场和办公楼。它是由Capitaland Mall Trust 和 Capitaland Commercial Trust自去年(2020年)10月21日合并而成,从而成为了新加坡本地最大和亚太区第三大的房地产投资信托。其在亚太的市值规模仅排在香港的领展房地产投资信托(Link REIT)和澳大利亚的森特瑞集团(Scentre Group)之后。

在购物商场方面,CapitaLand Integrated Commercial Trust除了持有位于市中心地段的购物商场(如:Raffles City 和 Plaza Singapura),也同时持有非市中心的邻里商场(如:Junction 8 和 Tampines Mall)。 

值得一提的是,有鉴于电子商务带来的威胁,Capitaland也做出相应的应对策略,并于2020年推出eCapitaMall (电子商城) 和 Capita3Eats (订餐平台)。这样做的目的是为了帮助他们的零售商接触到更多的消费者和在线商业机会,从而提高它们的销售额。  


星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust, SGX:J69U)

Frasers-Centrepoint-Trust


大部分新加坡本地的零售Reit都持有位于市中心的零售商场,唯有星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)是例外的。星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)是一家以邻里商场为主的房地产信托,旗下有七座商场,包括Waterway Point、Northpoint City和Changi City Point。它们都是位于市郊的邻里商场,大多靠近组屋区和交通枢纽中心,衔接地铁站或巴士转换站,从而成为人们购买日常用品便利地点。

与Capital一样,Frasers也推出电子商城Frasers eStore,为他们的零售商提供在线商业机会。


  

报业控股房地产投资信托 (SPH REIT, SGX:SK6U)


SPH-Reit
SPH-Reit


报业控股房地产投资信托 (SPH REIT)共持有5个物业,全部都是零售购物商场。
其中,有3个购物商场是在新加坡,分别为两个位于新加坡西部的邻里商场The Rail Mall和Clementi Mall,及1个坐落于乌节路(Orchard Road)的Paragon。
另外,有2个购物商场在澳大利亚,它们分别是Figtree Grove Shopping Centre 和 Westfield Marion Shopping Centre。
    

升禧环球房地产投资信托(Starhill Global REIT, SGX:P40U)


Starhill-Global-Reit


升禧环球房地产投资信托(Starhill Global REIT)是一家商场+办公楼的多元化REIT,共有10个中高端物业,地域涵盖新加坡、澳大利亚、马来西亚、中国和日本。其中,Starhill Global REIT最大的资产是坐落于新加坡购物圣地——乌节路(Orchard Road)中央黄金地段的 Wisma Atria 和 Ngee Ann City, 占整个Reit总资产的62.9%(截至 2021年6月30日)。

其在澳大利亚拥有3个物业,分别是位于Adelaide的Myer Centre Adelaide,及位于Perth的David Jones Building和Plaza Arcade。而在马来西亚的则有2个物业,分别是The Starhill (前称Starhill Gallery)和坐落在吉隆坡黄金购物商圈Bukit Bintang的Lot 10。

而这3个国家是Starhill Global REIT的核心市场,约占总资产市值(total asset value)的97%(截至 2021年6月30日)。

除此之外,Starhill Global REIT在中国成都有1个物业,在日本东京有2个物业。



联实全球商业房地产投资信托(Lendlease Global Commercial REIT, SGX:JYEU)

Lendlease-Global-Commercial-REIT


联实全球商业房地产投资信托(Lendlease Global Commercial REIT)共有2个物业,一个是同样坐落于新加坡乌节路(Orchard Road)的313 Somerset。另一个是在意大利米兰的永久地段办公大楼Sky Complex。另外,Lendlease Global Commercial REIT最近还收购了新加坡裕廊东购物中心Jem 5%的股权。


S-REITs怎么买? How to Invest in S-REITs?


目前购买新加坡REITs有2个管道。第一种方式需要开新加坡CDP账户+券商账户。第二种是只需要开券商账户即可。它们之间的差别在于一个是股票存在自己名下的CDP账户,收费较高。另一个是股票存在券商的Custodian账户,收费较低。

欲了解更多有关CDP 和 Custodian帐户可选择的券商,可阅读以下两篇:

1.股票存入CDP账户的各券商比较:  

2.股票存入券商Custodian账户的低佣金券商比较:

另外,值得一提的是,最近刚登陆新加坡的Webull微牛证券目前有特别优惠,3年免佣
以新加坡股为例, 如果你买价值 SGD 1,000的股票,你只需要支付约SGD 0.50平台费。
因此,想要投资新加坡股的朋友,Webull微牛证券是目前价格相对较低的券商。




好康分享 - 免费股票赠送好康


如果你也想要投资新加坡REITs的话,这边有个好消息,Lobang姐姐有好康介绍:富途、老虎和 盈立证券这三家券商都可以让你交易新加坡Reits, 而且目前都有送股票活动,详情如下:


Moomoo富途证券(新加坡)

好消息!

只要【点击】下方👇lobang姐姐的专属链接开户, 即可获得:

🎁免费股票 - 查看最新的促销活动,请点我

🎁美股一世免佣金

🎁免费高级行情(美股Level 2➕新股 Level 1➕A股 Level 1)

富途证券赠送股票链接:点我开户领取 

富途开户与入金教学:点我阅读 



Tiger Brokers 老虎证劵

只要【点击】以下👇Lobang姐姐的专属链接开户即可获得

🎁1港股、A股、新加坡股交易365天无限次免佣卡➕1美股交易180天无限次免佣卡等!

🎁送价值USD 30 苹果碎股(NASDAQ: AAPL)  ➕1价值SGD13 - SGD285股票*  (入资金🈵新币1080+完成5笔买入交易*)

本网站未能即时更新活动,要查看最新的促销活动,请点我

老虎赠送股票链接:点我开户领取 

老虎开户与入金教学:点我阅读 

点击开户老虎证券  



总结:

虽然我们尚未完全摆脱COVID-19危机,但一个管理良好的REIT,不仅拥有一系列地理位置优越的购物中心,并给商场消费者提供包括零售、餐饮、亲子体验、休闲娱乐、生活服务等在内的全方位生活体验。这样创新业态的购物中心很有可能在疫情过去、经济生活恢复正常后有更加强劲的需求。

相反的,由于电子商务使得消费者可以轻易地购买到许多商品,如果购物中心管理层没有及时更进做出适当的调整,将很难吸引消费者进入商场。

因此,作为投资者的我们,一定要非常注意 REIT 拥有的零售物业的管理情况。 最好,亲自逛一逛购物中心,以更好地了解各购物中心里面的人潮、商店质量、销售情况等等。


📍温馨提醒:任何一种投资都有一定风险的。在您做任何的投资前,应该对自己的风险承受能力进行评估,并了解投资工具所涉及的风险,从而让自己在投资路上可以更加安全。

更多新加坡Reits 延伸阅读:



 免费索取投资必知的6个工具

知道很多投资新手可能不知去哪里查寻投资相关资料,Lobang姐姐特地整理了6个我常用,并且觉得非常实用的工具给大家。想要的朋友,可以点击下方👇订阅Lobang4you电子报来索取喔!

加入Lobang4you FB 粉丝团,获得更多生活与理财资讯!

另外,如果你对新马生活理财课题有兴趣的话,也欢迎加入Lobang4you粉丝团。我将会在那边发布一切新马生活与理财的相关课题唷!  


希望这篇文章对您有所帮助,对新加坡零售REITs有进一步认识。如果觉得这篇有帮助到你,也欢迎你分享出去让更多人受惠,或订阅我的电子报,你将会收到我第一手的消息! 

你的小小举动,将会是我持续创作的动力 。 

如果对上面的还有疑问也欢迎在下方留言。谢谢! 

更多相关文章:




**以上图片取自CapitaLand Integrated Commercial Trust, Frasers Centrepoint Trust, SPH REIT, Starhill Global REIT, Lendlease Global Commercial REIT官网。

0 Comments