续上篇介绍的CapitaLand Ascendas REIT, 这次Lobang姐姐将介绍另一只也蛮热门的新加坡Reits——丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）。
如果你希望获得稳定的股息收入，并且正在关注新加坡数据中心（Data Centre）类的房地产信托，那么你一定不能错过——丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）！
本文Lobang姐姐 将从几个方面介绍这只Reit，一次帮你搞懂 丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）。
内容包括：
Mapletree Industrial Trust 简介
包含哪些资产
租户情况
投资组合布局
股息收益情况
为何股价近年来暴跌？
如果你想了解更多Mapletree Industrial Trust ，请继续阅读下去吧~
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【免责声明】这篇只是投资股票分享，没有买卖建议。投资有风险，过去的股票表现并不能保证将来的结果。投资者投资前务必做好功课，了解产品与其风险才做出交易决定。
Mapletree Industrial Trust 简介
Mapletree Industrial Trust（丰树工业信托，简称 MIT）是一家投资组合覆盖 新加坡、北美洲及日本三大国家，拥有140 物业的 新加坡房地产信托（S-REIT）。其由全球知名房地产巨头丰树工业信托管理有限公司（Mapletree Industrial Trust Management Ltd.）管理，是新加坡最具代表性的房地产工业信托之一。
MIT专注于投资于工业用途 和 数据中心 房地产。近年来，该信托通过战略性 收购，让数据中心资产在资产组合中所占比例提高至54.8%，使其成为亚太地区最大的数据中心REIT之一。
▸ 新加坡交易所代碼：ME8U
▸ 上市时间：2010年10月
▸ 资产规模：截至2025年6月30日, S$9 billion
Mapletree Industrial Trust 包含哪些资产？
截至2025年6月30日的最新资料，
其资产组合概况如下：
其中，包含：
- 数据中心 (Data Centres): 约占总资产组合的54.8%，绝大部分在北美（核心增长动力）
- 高科技大楼 (Hi-Tech Buildings)
- 轻工业及厂房 (Flatted Factories & Stack-Up Facilities)
- 商业园区 (Business Park Buildings)
这种跨细分领域的多元化配置降低了其对单一工业物业类型及相关特定市场状况的依赖。
Mapletree Industrial Trust 租户情况
截至2025年6月30日的最新资料，
整体出租率为91.4%（略低于上季度的91.6%），属于高水平出租率。
其中,
新加坡物业出租率达92.6%，
日本物业保持满租100%，
北美物业出租率为88% 。
信托租户数量超过2,000家，前十大租户约占总收入的29.3%，租户为HP、AT&T、Bank of America等的知名成熟企业。
MIT 庞大的多元化租户基础，有效减少了因单一租户不续约或财务困境带来的负面影响，这支撑了信托的投资组合的稳定性。
Mapletree Industrial Trust 股息收益情况
MIT 的每单位派息（DPU）
从上市至 2021 财政年，每年股息皆呈增长，
股息从8.41cents 增加至 12.55 cents，每年股息成长在 4% 左右，属于稳定增长。
即使经历COVID 时期最糟糕的一年，股息仍有所成长。
虽DPU在2022-2025增长有所放缓，但有慢慢恢复的迹象。
截至2025年3月31日（FY24/25财年末）, Mapletree Industrial Trust 的股息收益率为6.47%*，比新加坡REIT平均水平（约5-6%收益率）还要高。
*依据Mapletree Industrial Trust 2025年3月31日每股2.10的闭市价 和 2024全年13.57分的股息 来计。
**注意**：过去绩效不保证未来表现，REITs收益受利率环境及房地产市场影响。
Mapletree Industrial Trust 的投资组合发展情况
MIT 的核心战略主要
以
收购、资产提升 和 量身打造Build to suite
三大方面来推动增长。
收购：通过收购能让公司扩大资产规模，从而提升盈利空间。
资产提升（AEI）: 资产过于老旧，很难吸引到新的租户入驻。适时翻新改造，自然能吸引到更多优质租户。
量身打造Build to suite (BTS)：MIT 有数项量身打造”的资产，这些资产是完全根据（租户的）特定要求来建造的。在BTS模式下，租期通常从10年到20年不等的长期租约。而且就算租约到期了，租户大概率还会续租，因为租户不容易找到比量身打造资产更好的替代。
在此战略的有效执行下，信托的资产管理规模已从2010年上市以来的S$2.1 billion显著增长至目前的S$9.0 billion。
历史数据显示，
MIT 开始扩大数据中心领域的布局，纳入更多新加坡以外的数据中心资产。如2017年与丰树集团合资收购位于美国9个州的14个数据中心，MIT 拥有40%股权。这是MIT第一个外国收购，之后逐步扩展到北美市场。
MIT再次与丰树集团的合资（各50%股权）收购位于北美的13个数据中心资产组合。
MIT再次收购美国14个数据中心的60％股权(2017年40%)，使它完全拥有这14座数据中心。
另外还有收购美国弗吉尼亚州（Virginia）的一个数据中心。
这使得信托的数据中心占其房地产投资组合的31.6%增至39.0%
MIT收购美国18个州的29个数据中心，自此之后数据中心成为其最大资产类别，它也因此成为亚太区上市房地产信托中，最大的数据中心持有者之一。
MIT 首次收购一日本大阪的新建成数据中心，成功进入到日本市场，加强多元化市场布局。这使数据中心在信托资产管理规模的占比从53.7%增加到56.3%。
MIT收购的日本东京永久地契综合用途设施，其未来有可能重新发展为数据中心。这使得日本市场占投资组合资产管理规模，从5.1％增至6.4％。
另一方面，MIT通过选择性脱售与增值投资，推动资产组合的重塑与再平衡，以提升资金灵活性，将腾出资金来投入更有潜力、能长期增长的市场和项目中。
整体而言，
MIT从2018年传统工业地产（占比>80%）向高科技和高增长领域的转型，
2025年已由数据中心为主导（占比55.6%）
使其在疫情后经济复苏中表现出色，但也面临更高的估值波动风险。
数据中心具有高吸引力的增长机会，尤其因为COVID疫情推动了数码化、云计算和电子商务的快速崛起。未来，随着互联网和5G技术的广泛应用，数据中心市场的需求还会进一步增长。
为何Mapletree Industrial Trust 股价近年来暴跌？
可能的原因：
- 高利率环境
美联储和全球央行为了遏制通胀飙升，于2022年3月开启了激进的加息周期。
REITs一般都是背负大量债务来收购资产。利率飙升导致借贷成本增加，侵蚀利润。这是几乎所有REITs面对的问题。然而，又因MIT在北美拥有大量资产，受美联储加息影响则更为直接。
- 科技行业下行周期
数据中心是MIT的最大资产类别，其租户很多是科技公司。
然而，全球科技行业自2022年开始进入“寒冬”，多家科技巨头（如Meta、Google、Amazon等）纷纷裁员、缩减开支、行业增速放缓。
科技行业对数据中心和办公空间的需求增长预期直接受到了影响。市场担心科技行业的收缩会导致MIT的出租率和租金增长受到威胁。
- 物业空置率提高
MIT 物业空置率越来越高了。
据1QFY25/26显示，整体空置率已经跌到了91.4%，而最主要的数据中心业务（占整个投资组合的56%）空置率也降到了89.7%。尤其是北美地区更弱， occupancy rate 只有88%。
- 估值过高后的回调
在2020-2021年疫情期间，云端活动激增从而带动数据中心需求量迅速增长，再加上当时利率处于历史低位，数据中心类的REITs受到市场追捧，估值被推至非常高的水平。
市场正在重新评估新加坡工业类REIT的合理估值。
总结：
看了以上的介绍，最后来到重点：
到底 MIT 仍值得投资吗？
Lobang姐姐认为，全球数据中心需求在云计算应用率提升、人工智能AI 领域发展的推动下，预计还是会保持强劲态势。
整体而言，MIT非“高增长型蓝筹股”，而是“稳定现金牛”。
其股息收益稳定，股息率为6.47%。每年派息4次，适合偏爱获得固定的股息收入的长期投资者。
但是，投资者现在需要关注的是，
美联储何时降息，因为这将是REITs板块反弹的最重要信号。
同时，也需要密切关注
1.MIT管理其债务成本的能力、
2.其物业的出租率以及
3.能否维持稳定的每单位分派（DPU）。
另外，这里补充一下，
MIT针对物业空置率提高的问题，目前正采取3个策略：
一、积极招租、提前与租户沟通续约；
二、改造升级现有物业，提升价值；
三、调整资产组合——卖掉非核心资产，同时开拓新市场，比如日本。
希望能看到MIT 下几季财报 出租率会有所提升。
📍温馨提醒：这不是投资建议，在做出任何投资决策前，请务必进行自己的独立研究，并考虑分散投资不同类型REITs以平衡风险与收益, 从而让自己在投资路上可以更加安全。
好啦，Lobang姐姐花了很多时间看财报整理出来的，先分享到这里。
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**以上图片部分取自Mapletree Industrial Trust 财报与网站。
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